唐突なお話ですが、相続登記など不動産の名義変更や会社設立の登記手続きの難しさって何だと思いますか？（これらのことは以下「登記」とします）
・書類を集めるのが大変
・書類を作るのが大変
・印紙代を用意するのが大変
・法務局に行く時間がない
などなど様々な難しさがあると思います。

しかし、私が考える登記の難しさとは、

内容が良くなくても登記ができてしまう。

ことだと思っています。
以下、事例でご説明します。

【事例１】
・父親が亡くなり、母親と長男が相続人
・遺産としては実家の土地建物と、長男の自宅の敷地の土地がある。
・実家は母親、長男の自宅は長男に名義変更したい。
・民間企業の相続登記サービスを利用した

親子は「このように遺産を分けたいという考え→書類作成」という経緯があります。この場合、遺産分割協議書という書類を作る必要があります。
この書類に上記の分け方を記載する必要があります。もし、この分け方を「実家は長男、長男の自宅の敷地の土地を母親」というように逆に記載し、他の書類も整えて、法務局に提出したらどうでしょう？
「そんなの、法務局が教えてくれて当然だろ！！」と思うかもしれません。
しかし、教えてはくれません。これは違法でも、ましてや法務局の怠慢でも何でもありません。
「実家は長男、長男の自宅の敷地の土地を母親」と記載された遺産分割協議書は長男や母親にとっては内容が間違っていますが、法務局からしてみたら「形が整っているから」有効に成立しているものだと判断せざるを得ません。法務局は形が整っているかどうか（実印かどうか、相続人全員分あるか）以外は確認しないのです。これを難しい言葉で形式的審査権といいます。
嫌な言い方かもしれませんが、書類作成に至った経緯や考え（母親が住んでいるから実家は母親の名義にしたい）など法務局は知ったことではないのです。

次に会社設立の場面で見てみます。

【事例②】
・資本金の額１０００万円で会社を作りたい
・役員と株主は夫婦二人
・株は夫が７０％、妻が３０％を持つ
・民間の設立サービスを利用した

このご夫婦は民間の設立サービスに言われるがまま、書類を集めたり、口座に入金などをしました。ですがその内容は「株式を夫婦で半々持つ」というものだったのです。
この書類で会社は設立できるでしょうか？【事例１】で説明した通り、法務局はご夫婦にとって内容が正しいかまでは見てくれません。無事に（？）会社設立はできてしまいました。
そしてこのご夫婦は確定申告のときに株が半々になっていること、そして税金が割高になっていることに気付いたのでした…。
※事業をやっている人が言われるがまま書類に捺印や入金するなんてことはしないと思いますし、税務署や税理士さんに相談すると思いますが、事例としてあげさせていただいています。

このように、内容が間違っていても登記はできてしまうのです。
これをミスなくこなすことが我々司法書士の仕事です。

以前、私の知り合いの方のご紹介で「前橋の行政書士に不動産の名義変更（相続登記）を頼んだけど費用が高い気がする。適正かどうか聞きたい」というお客様がいらっしゃいました。本来であれば適正な価格かの判断はしないのですが、知り合いの紹介ということで話を聞いてみることにしました。（その行政書士さんをフォローする目的もありました）

当事務所にお客様がいらっしゃいました。
話のポイントを整理しますと

・前橋の行政書士に不動産の名義変更（相続登記）をお願いした
・遺産分割協議書を作り、戸籍集めなどはしてくれた
・費用として１５万円くらい
・しかし、肝心の名義変更は司法書士に自分で頼んでくれと言われた
・このことはその行政書士に頼んだ時に説明がなかった

まず、大前提として行政書士は相続登記はできません。下にあるように外注などしているか、お客様自身がすることになると思います。

お話をお聞きすると、正直、酷い話だなと思いました。
話を聞く限りの事案で、多額の戸籍代や郵送料がかかっていると思えませんでしたし、依頼される前にどこまでできるのか説明すべきだからです。

私が知っている行政書士さんは許認可や外国人の手続きを専門にされている方なのでこのような話を聞いたことがありませんでした。私はこちらのお客様には「あまり人様の仕事の費用について言いたくないのですが…さすがに高いと思います…」「どこまでできるかは説明するべきだと思います。」とお伝えしました。

ですが、このようなトラブルは当事務所では対応できないため、消費者相談センターや弁護士の法律相談をご案内させていただきました。
（個人的な感想ですが、情弱ビジネス、消費者被害だなと…）

このように、行政書士では不動産の名義変更はできません。
しかし調べてみると以下のような事例がありました。

・行政書士から司法書士に依頼している。
この場合、直接司法書士に依頼した方が安くなることがほとんどです。
人件費を考えてみてください。二人雇うより一人の方が安いはずです。

・相続紹介会社が行政書士を一般客に紹介し、見返りに行政書士が紹介会社に紹介料を支払っている。
結構な金額だと聞きます。司法書士は司法書士法という法律において紹介料の授受を禁止されていますが、行政書士法には明文化されていません（不当な手段で仕事を受けてはいけないということはかかれているのですが、紹介料の授受はそれに当たらないと解釈しているようです）

行政書士以外にもＦＰ（ファイナンシャルプランナー）、相続診断士（民間資格）などが上記のやり方をしていることがあるようです。

【追記①】
行政書士や民間資格以外にも相続業務に乗り出す事業者は後を絶ちません。
相続業務のことを「遺産承継」や「遺産整理」などと呼ぶこともあります。
昨今では金融機関や証券会社もこれらの相続業務に乗り出しています。
「銀行　遺産整理」と調べてみていただくとわかりますが、金融機関の相続業務は最低でも１００万円が目安です。
しかも金融機関では相続登記申請や相続税申告はできないため司法書士や税理士など外注しています。
このときの外注する費用に上記の１００万円は含まれません。

ある銀行のCMで、「相続は銀行に任せる！」とお父さんが言っているのを見たことがありますが、私の父親や親戚がそんなことを言い始めたら、全力で止めます。

【追記②】
お葬式屋さん・葬儀会社も相続の相談を受け付けているところがあります。
これも紹介料がかなりのものだと聞きます。お葬式屋さんも(昔ほど利益がなく)熱心に相続の相談に乗っているところもあります。
大体のケースでは行政書士や税理士を紹介し、そこから相続登記は司法書士に流れているようです。

私も知り合いにお葬式屋さんはおりますが、良くしてやってくれとは言われるだけで、無論、このような金銭の授受はしていません。ですので、全ての葬儀会社がやっているわけではありません。

このようなトラブルや高額な費用を避けるなら是非、当事務所に依頼してください！
とは言いません。（言いたいところですが）
ですが、

下記のことは絶対に確認するようにしてください。
・どこまでやってくれるのか（外注に出すのか）
・費用は妥当なのか
・裏でお金が動いていないか
これらについてきちんと説明を求めていただければ上記のようなお客様は減らせると思い、この記事を書かせていただきました。

昨今相続登記が義務化された影響からか、不動産の名義変更（相続登記）のお問い合わせやご相談が増えているように感じます。そこで、近くの司法書士や行政書士をお探しの方にわかりやすいように、当事務所の相続登記の費用（料金）を下記に記載しました。（司法書士と行政書士の違いはこちら）

※相続登記には様々なパターンがあり、一律にいくらという算出が難しいです。
戸籍や固定資産税などの証明書を確認したら聞いている話と違ったということもままある話です。

ここでは、一般的なパターンである亡くなった人に子供がいるパターンを掲載しました。
以下、事例と費用例となります。

＜事例　亡くなった人に子供がいるパターン＞

・相続人が配偶者と子供の合計4人。
・土地が2物件、登記されている建物が１物件を相続人の1人が取得する。
・不動産の評価額(※)が合計５００万円。
・金融機関の手続きは済んでおり亡くなった配偶者（親）の戸籍が一式用意できている
・相続人自身の戸籍を当事務所で取りよせ
・こちらでお作りする書類には預金のことは書かない

※評価額とは各市区町村で定められている金額です。
前橋市の場合は固定資産税の明細書の⑬に記載されています。
戸籍の取得についてはこちらをご覧ください。

〜上記＜事例＞の費用（料金）〜

当事務所の費用（料金）
⇒８５，０００円（税別、値引き前）

　登記申請書や遺産分割協議書などの登記書類作成、証明書取得の代行費用込みの金額です。
不動産の売却や次の相続などの相談も可能です。※実費税金は含まれない金額です。

※値引きについて
①初回面談時にその場でご依頼いただくことになった場合には５０００円引き。
②戸籍を各自でご用意いただける場合にはさらに５０００円引き。(下記参照)

①②値引き後⇒７５，０００円（税別）

※当事務所より安い事務所はあると思いますが費用をバラバラに書いているだけの可能性があるためよくご確認ください(安く見えるのは相続人が一人しかいない場合の費用である可能性があります)。

以下、実費税金
・印紙代（登録免許税）：２０，０００円（評価額が合計５００万円）
・登記情報取得：９９３円(３３１円／１物件)
・全部(登記)事項証明書：１４４０円(４８０円／１物件)
・戸籍取得：１３５０円(４５０円／１通)
※１０円単位は切り捨てて計算しております。
※郵送をすれば郵送料が実費として加算されます。
※相続登記においては法務局に登録免許税という税金を印紙でおさめる必要があります。計算方法は評価額の１０００分の４ (0.4％) です。これが印紙代（登録免許税）となります。事例のように評価額が５００万円であれば２万円が印紙代（登録免許税）です。

総額：１１１，７００円　　　
実費税金を含めた金額です

上記の金額で不動産の名義変更（相続登記）が全て完了します。
第三者に委託するとか、裏でお金が動くとかそんなことは一切ありませんのでご安心ください。

当事務所にご依頼される場合の一般的な流れ

面談のご予約
　お問い合わせは　027‐226-1715　または　お問い合わせフォーム　までご連絡の上、「相続登記のページを見た」とお伝えください。
　　　↓
初回面談
　この段階で亡くなった人の戸籍、固定資産税明細書、認印、身分証をご用意いただくとスムーズです。戸籍の取得についてはこちらをご覧ください。初回面談時にその場でご依頼いただくことになった場合には５，０００円値引きさせていただいております。
　　　↓
依頼の着手
　当事務所にて必要書類の取り寄せや遺産分割協議書の作成いたします。
　相続人の皆様には印鑑証明書、ご自身の最新の戸籍（※）を取得していただきます。
　当事務所にて戸籍の取り寄せが不要な場合には５０００円値引きにさせていただきます。
　　　↓
必要なものが整う
　相続人の皆様に書類をお渡しし、お名前ご住所のご記入、ご実印でのご捺印をお願いいたします。（※）
　　　↓
書類が戻ってくる
　当事務所で申請書を作成し、法務局に提出します。お客様が法務局へ行く必要はありません。
　　　↓
登記（名義変更）完了
　当事務所でファイリングした上でお客様にお渡しします。

　※遠方の場合は当事務所にて郵送対応可

～戸籍の取得について～
令和６年３月から戸籍の広域交付が始まりました。
この制度は、本籍地が遠方であっても、本人をはじめ亡くなった親の戸籍を最寄りの市役所やサービスセンターにて発行することができる制度です。これを利用することによって他の都道府県に本籍がある場合の戸籍の取り寄せのわずらわしさを解消することができます。ただし、兄弟姉妹の戸籍は取れませんし、時間がどうしてもかかるので余裕をもって出向いていただく必要があります。
ついでにご自身の最新の戸籍もご用意いただくのが望ましいです。当事務所にご依頼いただく場合は同一内容の戸籍を複数取る必要はありません。

相続登記において必要な戸籍が欲しいときは、窓口にて「亡くなった人の生まれてから現在までの戸籍と自分の最新の戸籍が欲しい」とお伝えください。

（制度について詳しくはこちら（前橋市のページが開きます））
※余談ですが、この制度の利用は司法書士等士業には認められていません。

※相続税が発生するですとか、相続人同士で争いがあるですとか、そのような場合は税理士さんや弁護士さんをご紹介します。もちろん紹介料などはいただきません。

より詳しいご説明などは当事務所ホームページの相続手続きのページをご参照ください。

当事務所より安い事務所はあると思いますが費用をバラバラに書いているだけの可能性があるためよくご確認ください(安く見えるのは相続人が一人しかいない場合の費用の可能性があります)。

お問い合わせは
027-226-1715
または
お問い合わせフォーム
まで
「ホームページを見た」と
お伝えください。

先日、伊勢崎のお客様から

「親名義の土地に家を建てた。生前に相続しておきたい」

というご相談がありました。

まず、生前に相続をすることはできません。民法に「相続は、死亡によって開始する」（882条）とあります。
したがって、死亡していないのに相続で不動産の名義を変えるなどはすることはできません。

誰かが亡くなっているわけでもない、お金を支払った（買った）わけでもない。そうなると生前贈与ということになります。「生前贈与ではなくて『譲渡』だ」という方もいらっしゃいます。ですが、法律上、税金上、「贈与」として扱われます。

決まってご説明することは税金のことです。生前贈与で不動産の名義変更をすると、３種類の税金が発生します。これらをお話しさせていただくとキャンセルになる方がほとんどです。正直私自身も「これは仕事にならないかもしれないな」と思いながら聞くことが多いです。

なお、確定申告が必要となりますのでご注意ください。
ここからは不動産の評価額が１０００万円であるとしてお話しします。

（１）贈与税
※税理士さんの分野となるので最小限の説明に留めます。

　これが一番有名だと思います。贈与税は一番高い税金です。基礎控除として年間１１０万円まで非課税枠がありますが、不動産の評価額が１０００万円であるとすると約２３１万円の贈与税が発生します。

計算式は1000-110＝890万円
890×40％－125万円＝231万円
となります。これを確定申告の時期に納付します。

◎相続時精算課税制度について
２５００万円までの金額であれば、贈与税がかからず、相続のときにその分を加算して相続税として納めるか判断するという制度です。端的に言えば、本来支払うべき贈与税を一定の条件のもとに免れることができる制度です。※条件に当てはまるかは税理士さんにご相談ください。

・６０歳以上の両親又は祖父母から
・１８歳以上の子供又は孫に
贈与することが条件です。

注意点としては
・申告が必要であること
・暦年贈与が使えなくなること
・小規模宅地の特例が使えなくなること

などがあります。

ここまでの話を聞いて、その制度を使えば贈与税はかからないんだ！
よし、生前贈与しよう！となるかもしれません。しかし、他にも税金がかかります。

（２）不動産取得税

　こちらの税率は住宅かそれ以外かで税率や計算が違い、控除額の有無があります。住宅ではない場合にはまあまあな税金がかかると思っていただいていいと思います。
ざっくりした説明となりますが、宅地である場合には不動産評価額の半額の３％、建物である場合には４％の税金となります。

※詳しくはお住いの県税事務所にお尋ねください。納付方法ですが、不動産の名義変更をしてしばらくすると納付書が送られてきます。よく忘れたころに送られてくると聞きます。こちらから何かアクションを起こすことはありません。

（３）登録免許税（法務局に納める印紙代）

　登録免許税とは名義変更の書類を法務局に提出する際に法務局に納める税金で、収入印紙で納めます。いわゆる印紙代です。生前贈与における印紙代の税率は不動産評価額の１０００分の２０です。先程と同じように不動産評価額が１０００万円であるとしてお話しします。そうするとこの登録免許税（印紙代）は２０万円です。

中にはそのくらいの金額であればやるという人もいるかもしれません。しかし、まだ終わりません。親や祖父母であれば年月が経てばやがては子供、孫へ名義が変わります。このとき名義変更、いわゆる相続登記をするわけですが、この相続登記の印紙代の税率は不動産評価額の１０００分の４で、印紙代は４万円です。

この登録免許税（印紙代）は相続と贈与とを比較すると実に５倍の違いがあるのです。
生前贈与は２０万円の印紙代がかかるのに対し、相続は４万円の印紙代で済むのです。

整理しますと

以上のお話をすると、じゃあ時期が来てからでいいや、とお考えが変わる方がほとんどです。もしかしたら名義変更が書類さえあれば気軽に出来るものだと思われるかもしれません。しかし、書類も簡単ではないですし、ここまで述べてきたような税金もかかります。生前贈与するかどうか、今一度よくご検討ください。（不動産の名義が変わることと税金の心配はセットでお考え下さい）

なお、当事務所で生前贈与で不動産の名義変更をする場合には
当事務所への報酬がだいたい　６５，０００円くらい+各種実費
（当事務所の相続の名義変更・相続登記はコチラ）

でご検討いただいております。

お問い合わせは
027-226-1715
または
お問い合わせフォーム
まで
「ホームページを見た」と
お伝えください。

今回は「市町村から送られてくる固定資産税の明細と窓口で発行される評価証明書の違いと発見困難な不動産」についてです。

前橋市においては毎年５月ごろ、写真のような固定資産税の明細が送られてきます。
これには送付先の方が持っている物件や、どの土地・建物から固定資産税や都市計画税がかかっているかなどが記載されています。
ここに亡くなっている人の名前が書かれていたら相続登記（名義変更）していない可能性が高いと思います。

前橋市においては税証明発行窓口（サービスセンター各所、市役所本庁２階）で価格通知書（登記用）という無料のものを発行することができ、これを登記の際に使用します。
群馬県においてはほぼ全ての市町村で無料で登記用の固定資産税の証明書を発行できます。
ただし、価格通知書ではなく評価額通知書（高崎市）だったり名称は市町村によってバラバラです。
※他の都道府県では評価証明書や名寄帳など名称がバラバラですし、有料であることが多いです。

ここからが大事なことになります。市町村から送られてくる固定資産税の明細には非課税物件が載りません。
代表的なものとしては個人所有の墓地になります。
私は前橋の笂井というところの出身ですが、笂井町は赤城山の保安林を町内の皆さんで持っていますが、この記載は固定資産税の明細には載って来ません。（他の地域ではお墓を一族何十人かで持っていたり、公民館の敷地を町内の数名で持っていたりと地域によって様々です。）

市町村の明細書では相続登記（名義変更）において物件を取りこぼしてしまう可能性が経験上高いと思います。
ですので、物件を取りこぼさないためには、市町村から送られてくる固定資産税の明細ではなく、市町村で上記の証明書を「共有を含めて」全物件取得することが大事です。
この証明書なら非課税物件や共有物件を含めて市町村で把握されているものであれば全て載ってきます。
（古い権利証も重要な資料になります。伊勢崎の相続のお客様で、権利証を全て確認させていただくと、固定資産税の証明書にも載っていない墓地（市町村も把握していなかった）があることがわかり、無事相続登記が出来たという事案がありました。）

今回は「数次相続と代襲相続の違い」を解説します。

【数次相続とは】
おじいちゃん→お父さんの順番で亡くなった場合です。
おじいちゃんが亡くなって、お父さんのところに「おじいちゃんの相続権」のボールが来たとイメージしてください。
そのボールを使わずにお父さんが亡くなって、「おじいちゃんの相続権」のボールが分裂して今度はお母さんとお孫さんたちにボールが来ました。
お母さんとお孫さんたちはおじいちゃんの相続人です。
というのが数次相続です。

【代襲相続とは】
お父さん→おじいちゃんの順番で亡くなっていた場合です。数次相続とは亡くなった順番が逆です。
この場合は「おじいちゃんの相続権」のボールがそもそもお父さんのところに行かず、飛び越えてお孫さんたちに来るようなイメージです。
以上が代襲相続です。