相続手続き・相続登記
1.不動産の名義変更（相続登記）はどうして必要？
①何年も名義変更を放置した結果、相続人が増え、全く関わりがない親族同士が相続人となる可能性がる。
実家が５０年位前に亡くなった祖父の名義になっているから名義変更したいというご相談もあります。もちろんできないわけではありません。
その祖父の子供がたくさんいて、その子供たちも亡くなっているというようなケースだと大変です。そのようなケースだと孫の代も含めて相続人となり、場合によってはほとんど交流がない親族同士が相続人になるケースもございます。
誰かひとりの名義にしたいとなると手続きはより複雑になります。もちろん費用もその分多くかかります。
②誰かに売却したり、家を建てるなどの場合には、その前提として名義変更（相続登記）の手続きが必要
空き家になった実家や土地を売って欲しいという人がいた場合や亡くなった親の土地に家を建てたいなどの場合、その前提として親から子への名義変更(相続登記)が必要となります。
亡くなった人の名義のままだと、登記簿(国が管理している不動産の台帳のようなもの)上、亡くなった人から直接買った(死者が契約した)ように見えてしまうため、このような流れで進める必要があります。
③第三者に対して、ここの土地や建物は自分のものだと主張するためには、名義変更（相続登記）の手続きが必要
不動産を購入したら不動産の名義を買主に変える(登記)をすることによって、この不動産は自分（買主）のものだと第三者に対し主張することができます。不動産とは土地や建物（家屋）、家、自宅のことです。
これは法定相続人の間でも同様です。悪用を避けるため詳しくは書きませんが、不動産の持分が法定相続人ではない第三者に渡ってしまうと、その第三者に対しては「ここの不動産は自分が単独で持っている」ということを主張することはできません。
なお、遺言による名義変更（相続登記）については、原則、その旨の名義変更(登記)をしておかないと、他の相続人へも自分の権利を主張することはできません。
④固定資産税はどこまでもついてまわる
「もしかしたら不動産の名義変更（相続登記）をしなければ、固定資産税を支払わずに済むのでは？」とお考えになる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、これは名義が誰なのかは関係ありません。
役所は不動産の名義人(所有者)の相続人の住所を調査し、固定資産税の納付書を送ってきます。
滞納してしまうと勝手に職権で法定相続分で相続登記がされ、差押えが入る場合もございますし、延滞税等も発生します。
このように税金からは逃げられないのです。
繰り返しになりますが、以上をまとめますと
・何年も名義変更を放置した結果、相続人が増え、全く関わりがない親族同士が相続人となる可能性がる。
・誰かに売却したり、家を建てるなどの場合には、その前提として名義変更（相続登記）の手続きが必要
・第三者に対して、ここの土地や建物は自分のものだと主張するためには、名義変更（相続登記）の手続きが必要
・固定資産税はどこまでもついてまわる
ということになろうかと思います。
名義変更(相続登記)をしていない不動産、空き家があまりにも多く、２０２４（令和６）年４月１日から相続登記が義務化されます。そこから３年以内に相続登記をしないと反則金が発生します。
しかし、当事務所の考えとしては、義務化がされるからするのではなく、上記のような理由から速やかに名義変更(相続登記)を済まされることをお勧めします。
2.当事務所でできること、手続き詳細・費用
(1)当事務所でできること
司法書士と行政書士を兼業している当事務所であれば、下記の表のとおり、相続税の申告(税理士さんの業務)、相続人との交渉や裁判(弁護士さんの業務)以外を一貫して行うことができます。
相続税がかかる方は群馬県においてはそこまで多くいらっしゃいませんし、紛争性（揉めているなど）がないのであれば、当事務所でほとんどの手続きが完結します。
もちろんご希望があればご紹介することも可能です。(紹介料はいただきませんし、申出があってもお断りしております。)
ご希望がございましたら不動産売却までのご相談も可能です。
※司法書士と行政書士の違いについて
司法書士と行政書士は名前は似ていますが、「行政書士」は不動産の名義変更（相続登記）は出来ません！
相続診断士などの民間資格や相続コンサルタントも同様です！
行政書士等にこれを依頼した場合はご自分で法務局に行っていただくか、司法書士に別途手数料を支払うかたちとなります。
「行政書士に相続の名義変更を頼んだんだけど、書類作成と戸籍を集めてもらうだけで終わった。不動産の名義変更は司法書士に頼んでくれと言われた。それなのにこんなにかかるの？」という話を何回かお客様から伺ったことがあります。
その金額はだいたい１５〜２０万円でした。
ここにさらに名義変更の費用がかかると言われたそうです。
しかも、行政書士だと不動産の名義変更まで出来ないことを最初に説明されてなかったらしく面食らったとお話ししてくださいました。
※全ての行政書士さん等の方が上記のような対応ではありませんが、どこまでやっていただけるかは確認すべきです。
※提携先の司法書士さんにこちらで依頼するという行政書士さん等もいますが、その司法書士さんにお客様が直接依頼した方が安いことがほとんどです。
※このような苦情は当事務所だけでは対応できないため、日本行政書士会連合会と消費者生活センターの電話番号をお伝えしました。
※今はさまざまな相続に関する民間資格が出回っていますが、各種法的手続きを代理するには司法書士等の国家資格が必要です。相続コンサルタントは勝手に自称することができます。
なお、代理ではなく代行だと主張する方もいらっしゃるんですが違法であることに変わりありません。（司法書士法違反、弁護士法違反に該当します）
不動産の名義変更（相続登記）につきましては行政書士ではなく「司法書士」にご相談ください。
| 当事務所 | 司法書士 | 行政書士 | 税理士 | 弁護士 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 相続人の調査(戸籍所得) | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 遺産の調査 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 登記書類の作成 | ○ | ○ | ✕ | ✕ | ○ |
| 調停の申立書類の作成 | ○ | ○ | ✕ | ✕ | ○ |
| 訴訟代理(裁判)、交渉 | ✕ | ✕ | ✕ | ✕ | ○ |
| 不動産の名義変更(相続) | ○ | ○ | ✕ | ✕ | ○ |
| 未登記家屋、農地、山林などの届出 | ○ | ✕ | ○ | ✕ | ○ |
| 自動車の名義変更 | ○ | ✕ | ○ | ✕ | ○ |
| 預金の解約など相続手続 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 相続税の申告 | ✕ | ✕ | ✕ | ○ | ○ |
| 相続放棄書類の作成 | ○ | ○ | ✕ | ✕ | ○ |
| 自筆証書遺言書の検認書類の作成 | ○ | ○ | ✕ | ✕ | ○ |
(2)手続き詳細・費用
【相続手続きに必要な書類】
・亡くなっている方の生まれてから現在までの戸籍
・亡くなっている方の住民票の除票
・相続人自身の現在戸籍 全員分
・相続人の印鑑証明書 全員分
・その他作成する書類
当事務所にご依頼される場合、印鑑証明書を除く各証明書は当事務所が代理取得することができます。
登記申請書、遺産分割協議書などの登記書類も当事務所で作成します。ご依頼者様自身で法務局へ出向く必要はございません。
ご依頼者様としては、印鑑証明書を取っていただき、当事務所で作成した書類にご署名や実印の捺印をしていただければ後はこちらで手続きいたします。
【費用】
不動産の名義変更（相続登記の申請）の場合の見積例を以下に記載します。
※銀行口座や証券口座の手続きについては、本ページ下をご覧ください。
＜例＞
・相続人が配偶者と子供(子が3人で全員結婚している)の合計4人。
・土地が2物件、登記されている建物が１物件。いずれも自宅部分
・不動産の評価額(※)が合計1000万円。
・これらの不動産を相続人の一人が取得する。
・亡くなった人の戸籍は取得済み、子３人の現在戸籍をこちらで取得(前橋市)
・金融機関の手続きは済んでいる
※評価額とは各市区町村で定められている金額です。
前橋市の場合は固定資産税の明細書の⑬に記載されています。
相続においてはこの金額の１０００分の４(０．４％)が印紙代（登録免許税）となります。
評価額が１０００万円であれば４万円が印紙代（登録免許税）です。
〜上記＜例＞の費用〜
当事務所の費用：８０，０００円(税別)
登記申請書や遺産分割協議書などの登記書類、戸籍取得の代行費用込みの金額です。不動産売却などの将来的なことなどのご相談も承ります。
以下、実費税金
・印紙代（登録免許税）：４０，０００円
・登記情報取得：９９３円(３３１円／１物件)
・全部(登記)事項証明書：１４４０円(４８０円／１物件)
・戸籍取得：１３５０円(４５０円／１通)
※１０円単位は切り捨てて計算しております。
※郵送をすれば郵送料が実費として加算されます。
合計：１３１，７８６円→１３１，７００円
なお、ご相談時にその場でご依頼いただくことになった場合には５，０００円程度ですが、値引きさせていただいております。
当事務所は新しい権利証(登記識別情報)を、写真のようなしっかりしたつくりの黒いファイルで製本してお渡ししています。
かさばるかもしれませんが、大事なものになるので、失くしにくいファイルで製本させていただいています。
※古い権利証に混ざって残しておいた方が良さそうなものが混ざっていることがあります。気になるものがあれば確認させていただきます。
～遺産整理業務について～
①遺産整理業務とは
不動産の名義変更だけでなく、金融機関の預金や証券会社の口座の払戻（相続手続き）、生命保険加入の調査などをまとめてご依頼いただく業務となります。
司法書士は、司法書士法施行規則第３１条において、相続人からの依頼により、遺産の管理人として、遺産の管理、処分等の遺産整理業務を行うことができると定められています。
②費用
費用は下の表のとおりです。（正確な見積もりが出しにくいため大体の金額です。）
| 当事務所 | 金融機関の遺産整理業務サービス | |
|---|---|---|
| 最低報酬 | ２０万円から | １００万円くらいから |
| 登記書類の作成費用 | 上記込み※１ | 上記に含まれず外注（別途） |
| 不動産の名義変更手続き費用 | 上記込み※１ | 上記に含まれず外注（別途） |
| 遺言のお預かり | 致しません※2 | 数万程度/月 |
※１
証明書発行の手数料や印紙代（登録免許税）など各種実費は別途となります。
※２
公証人役場において遺言を作成する場合には、そちらでそのまま保管されるためお預かりする必要はございません。
失くしてしまっても再発行が可能であるため、どこかにお預けする必要は全くございません。
（自分で書いた遺言じゃないと嫌という方についても、法務局でお預けすることが出来ますのでそちらをお勧めします。）
遺言について詳しくはコチラ
金融機関なども遺産整理業務サービスを行っておりますが、上記の通り、決して安くはありません。
各種専門家の費用も別途となることが多いのでご注意ください。
当事務所もそれなりの費用は頂戴しますが、名義変更等の手続きは含まれているので低価格ではないかと思います。
司法書士・行政書士いだ事務所では相続手続きに関する悩みや不安を、お客様と一緒に解決できたらと思います。
前橋をはじめ、玉村、伊勢崎、高崎など群馬全域でお仕事をさせていただいております。もちろん他県からも歓迎です。
お気軽にお問い合わせください。
